【不動産価格についての情報源は?(その1)】
不動産の価格について情報を得たいとき,どのようなデータがあるでしょうか。まず,(1)国や都道府県が公表している地価公示価格・地価調査価格,(2)相続税評価の基準となる国税(相続税)路線価のデータについて述べてみます。

1 地価公示価格・地価調査価格
まず,国・都道府県がそれぞれ年に1回公表する,地価公示価格と地価調査価格があります。毎年3月20日頃,9月20日頃に,新聞に「全国商業地の地価上昇(あるいは下落)」,という見出しとともに,多くの地点の土地価格一覧が掲載されているのを目にされた方も多いのではないでしょうか。
地価公示は,全国2万6000地点の標準地について,毎年1月1日現在の正常価格(適正な価格)を,毎年3月20日頃発表(国が公表)しています。
地価調査は,全国2万1578地点の基準地について,毎年7月1日現在の正常価格(適正な価格)を,毎年9月20日頃発表(都道府県が公表)しています。この地価調査の基準地は,地価公示の標準地とは別の場所に設定されています(一部,半年ごとの動向を把握するために同じ場所に設定されているものもあります)。
この地価公示価格・地価調査価格は,一般の土地取引の指標となるほか,相続税路線価,固定資産税評価額算定の基準となる役割も担っています。また,不動産鑑定評価を行う場合には,地価公示価格・地価調査価格とのバランスを保つこととされています。
いずれも,国または都道府県から委託された不動産鑑定士が現地調査を行い,通常の不動産鑑定評価と同様の方法で価格を評価しています。
土地価格の水準を知りたいという場合には,まず,近くの地価公示価格・地価調査価格を調べてみられてはいかがでしょうか。
地価公示価格・地価調査価格は,以下のサイトに掲載されています。
ⅰ全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
ⅱ土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

2 国税(相続税)路線価
国税庁が毎年公表している,相続税算定の際の,土地価格評価の基準となるデータです。毎年1月1日現在の路線価について,7月1日頃発表されています。
路線価は,「路線価図」という地図に記載されており,地図上の道路(路線)に,矢印とともに,「100」「200」といった数値が記載されています。これは1㎡当たりの単価が記載されているもので,数字の単位は千円ですので,「100」と記載されていれば1㎡あたり10万円,「200」と記載されていれば1㎡あたり20万円と評価されることになります。
これらの単価に土地の面積を掛ければ,相続税における土地の評価額が分かります。実際には,土地の形や大きさによって,補正したうえで,評価額を計算することとなります。
また,路線価図の数値には,A~Gのアルファベット記号も併記されています。これは,借地権割合で,相続税における借地権の評価に利用されます。アルファベットの意味は,借地権割合はA:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%となっています。例えば,路線価が「100」で,借地権割合がEと記載されていれば,土地の1㎡当たりの単価は10万円,借地権の1㎡当たりの単価はその50%で5万円と評価されることになります。
この路線価についても,評価の標準となる宅地は不動産鑑定士が委託を受けて評価し,そのうえで国税庁が各道路にバランスをとりながら路線価を設定しています。
地価公示価格・地価調査価格とは異なり,各土地の前面にある道路沿いの標準的な土地価格が分かりますので,各土地について,よりダイレクトに価格の目安を知ることができます。
路線価に表示された価格について注意していただきたい点としては,路線価は,原則,鑑定評価額(≒時価)の80%に設定されることとされています(1年の間に地価が上昇するなどして,路線価の額が時価を上回り,違法な課税がされないようにという配慮のため)。ですので,土地の時価を知りたい,という場合には,路線価を0.8で割り戻すこと,例えば路線価が1㎡当たり10万円とされている場合には,これを0.8で割った12万5000円を時価の目安とするということも一般的に行われています。
また,路線価は,都市部では概ね設定されていますが,都市部でも市街化調整区域では設定されていなかったり,農村部では設定されていないということが多いです。
路線価図は,以下のサイトで閲覧できます。なお,路線価図の中に□で囲った「公」「基」と書かれた記号があるのですが,これは「公」=地価公示標準地の場所,「基」=地価調査基準地の場所,を親切に記載してくれているものです。
ⅰ国税庁財産評価基準書路線価図・評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
ⅱ全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
(その2に続きます)